Opérationnel depuis mai dernier, le nouveau dispositif d’investissement locatif « Cosse » – aussi dénommé « Louer abordable » – ouvre droit à un abattement fiscal sur les loyers qui peut atteindre 85 % ! Il s’assortit, bien sûr, de certaines contraintes…
Tous les logements (anciens, récents ou neufs) sont éligibles au nouveau régime. Et ce, que vous l’achetiez pour l’occasion ou que vous le possédiez déjà dans votre patrimoine. Il est possible d’investir dans tous les secteurs où, a priori, la demande locative excède l’offre: les zones Abis, A, B1 et B2. En revanche, la zone C (les communes de moins de 50 000 habitants) n’est éligible que si vous optez pour l’intermédiation locative, c’est-à-dire la location via un intermédiaire social.
Vous devez obligatoirement signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Elle s’assortit d’un engagement de location de six ans, porté à neuf ans si vous bénéficiez de subventions pour rénover le bien.
Autre contrainte, le plafonnement des loyers. Les maxima varient en fonction de la localisation du bien et du niveau de loyer dans lequel vous souhaitez vous placer: intermédiaire, social/très social ou «intermédiation locative». Par exemple, à Paris et dans sa proche banlieue, les plafonds ont été fixés à 16,83 €/m² en intermédiaire, 11,77 €/m² en social/très social et 9,16 €/m² en intermédiation locative.
Les ressources des locataires sont, elles aussi, plafonnées. En zone Abis, par exemple, leurs revenus annuels ne doivent pas excéder 37 126 € en intermédiaire, 23 146 € en social et 12 733 € en très social.
Comment s’applique l’avantage fiscal?
En contrepartie de ces contraintes, vous bénéficiez d’un abattement sur vos loyers imposables. Suivant le niveau de loyer choisi, il atteint 30 % ou 70 % en zones Abis, A et B1 et 15 % ou 50 % en zone B2. En optant pour l’intermédiation locative, vous pouvez appliquer, toutes zones et tous plafonds de loyers confondus, un abattement de 85 %.
Pour y accéder, vous avez deux options. Soit confier un mandat de gestion à une agence immobilière sociale (AIS) ou à vocation sociale (AIVS). Ces structures qui, par ailleurs, fonctionnent comme des agences traditionnelles (elles sont soumises à la loi Hoguet) assurent un suivi personnalisé du locataire (gestion du budget, entretien du logement, intégration dans le quartier et la copropriété, etc.) ; soit signer le bail non pas avec un locataire personne physique, mais avec une association agréée (Emmaüs, Habitat et Humanisme…) qui va installer dans le logement une personne démunie.
Ce principe dit de «location/sous-location» est particulièrement sécurisant pour le bailleur puisque le locataire étant une association et non un particulier, il est protégé des risques d’impayés et de vacance locative
Ce dispositif est-il rentable pour le bailleur?
Contre toute attente, l’abattement fiscal du régime Cosse compense presque systématiquement le sacrifice consenti sur les loyers. D’après l’enquête que nous avons menée, à l’exception de Paris, pratiquer les loyers Cosse sociaux est, partout, plus avantageux que de louer aux prix de marché!
Il est possible de doper l’attrait financier de votre opération en la cumulant avec d’autres dispositifs fiscaux. Par exemple, avec le régime Malraux: vous pouvez alors bénéficier à la fois d’un avantage fiscal maximal de 132.000 € réparti sur quatre ans sur les dépenses de travaux éligibles et, lorsque vous mettez en location (le Malraux impose un engagement locatif de neuf années), de l’abattement Cosse sur les loyers.
Vous pouvez aussi, si vous réalisez des travaux d’amélioration, profiter du régime des déficits fonciers en imputant les dépenses de travaux sur vos revenus locatifs puis, sous certaines conditions, sur votre revenu global de l’année dans la limite de 10.700 € et de l’abattement Cosse. Ce dernier permettra de générer un déficit foncier reportable pendant dix ans. Il pourra être utilisé lorsque le bien loué commencera à générer des revenus, une fois que les dépenses de travaux auront été déduites et que le niveau des intérêts déductibles commencera à décroître, par exemple.
Rentable, le dispositif Cosse peut aussi vous aider à garder dans votre patrimoine, en le rénovant grâce aux subventions de l’Anah, un bien de famille que vous n’auriez pas eu, autrement, les moyens de remettre en état et… de conserver!
