L’investissement locatif présente de nombreux avantages, parmi lesquels la possibilité de percevoir des revenus complémentaires, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. En effet, le régime réel d’imposition vous permet de déduire de vos loyers un grand nombre de charges. À ce titre, en fonction du régime fiscal choisi, certains travaux peuvent être déduits de vos revenus fonciers.
Le choix du régime fiscal
Le régime micro-foncier
Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le régime fiscal diffère toutefois selon leur montant. Lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous relevez automatiquement du régime micro-foncier. Il vous suffit alors d’indiquer le montant global des loyers dans votre déclaration de revenus n° 2042. Un abattement forfaitaire de 30 %, représentant l’ensemble des charges annuelles, est alors appliqué sur le revenu déclaré. Aucun justificatif de frais n’est exigé.
Si vous optez pour ce régime, sachez qu’il ne permet pas de déduire les charges liées aux travaux. Toutefois, si le montant des charges à déduire est inférieur à 30 % des loyers perçus, vous avez tout intérêt à opter pour le micro-foncier. En cas de travaux importants, vous pouvez décider de renoncer à ce régime en optant pour le régime réel.
Le régime réel
Le régime réel d’imposition s’applique de plein droit lorsque vos recettes locatives excèdent 15 000 euros. Vous pouvez toutefois opter pour ce régime en deçà de ce plafond. Cette option, irrévocable pendant trois ans, vous permet de déduire le coût des travaux entrepris dans le logement. Le détail du calcul du revenu imposable figure dans une déclaration annexe n° 2044. Les frais engagés peuvent alors constituer un déficit foncier, imputable sur votre revenu global. En cas de revente du bien, le déficit non encore imputé peut également être ajouté au prix d’achat du bien, afin de réduire le montant de la plus-value imposable.
Les dépenses de travaux déductibles
Les travaux d’entretien et de réparation
Le régime réel vous permet de déduire les charges liées à la location, quelle que soit l’affectation de l’immeuble. Ces charges déductibles incluent notamment les dépenses d’entretien et de réparation. Il s’agit du coût des travaux destinés à maintenir ou à remettre en état le logement. Ceux-ci doivent permettre un usage normal du bien loué, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Ces travaux comprennent notamment la remise en état du gros œuvre, y compris le ravalement de façade ou la rénovation du toit, la réfection des canalisations, ou la mise aux normes du réseau électrique. Par ailleurs, les frais de diagnostics techniques (énergie, plomb, amiante…) sont également déductibles au titre des dépenses d’entretien.
Les travaux d’amélioration
Les dépenses dites d’amélioration ouvrent droit à déduction. Il s’agit des travaux dont l’objet est d’apporter un équipement ou un nouvel élément de confort, mieux adapté aux conditions de vie modernes : installation d’un chauffage central, d’une ligne téléphonique ou d’une antenne de télévision, isolation thermique… Ces travaux sont déductibles à la condition de ne pas modifier la structure, le volume ou la surface du logement. De plus, ils doivent être réalisés dans un local affecté à l’habitation. Il existe toutefois certaines exceptions. C’est notamment le cas pour les travaux d’amélioration de locaux commerciaux ou professionnels, destinés à faciliter l’accueil des personnes handicapées, ou à protéger les lieux de l’amiante. Si vous envisagez des travaux importants en vue d’améliorer le confort du bien locatif, pensez à vous faire accompagner par un architecte d’intérieur. Celui-ci vous assistera dans toutes vos démarches, de la conception du projet à sa livraison.
Les travaux non-déductibles
Les travaux de construction et de reconstruction
Dans le cadre du régime réel, le coût des travaux de construction et de reconstruction n’est pas déductible. Cette exclusion s’applique quelle que soit la destination du bien loué (habitation, local commercial ou professionnel). En conséquence, les dépenses liées à la modification du gros œuvre ne peuvent être déduites de vos revenus fonciers : pose de la charpente, de la toiture ou du plancher, installation de nouvelles cloisons, reprise des murs porteurs… Il en est de même pour toute transformation des locaux, dont le but est de modifier leur affection : aménagement de combles, remises, garages, etc.
Les travaux d’agrandissement
Les dépenses destinées à l’agrandissement de votre bien sont également exclues des charges déductibles. Il s’agit des travaux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable : création d’un nouveau local, surélévation, etc. Toutefois, la construction d’un bâtiment d’exploitation rurale, en vue de remplacer un immeuble vétuste sans hausse de fermage, peut ouvrir droit à déduction. En outre, lorsque des travaux déductibles s’intègrent dans une opération de construction ou d’agrandissement, leur coût ne peut en principe être déduit des revenus fonciers.
