Un double constat s’impose pour les seniors candidats à l’emprunt immobilier :
– Après 60 ans et l’arrivée de la retraite, il est fréquent de vouloir changer de résidence pour différentes raisons : se rapprocher des siens, optimiser son cadre de vie, acquérir un logement adapté à son état de santé,
– Le recours à l’emprunt immobilier sera semé d’embûches : durée d’emprunt limitée associée à un âge limite, coût élevé de l’assurance en relation avec des risques accrus, entrainant un TEG (Taux Effectif Global de l’emprunt) supérieur au taux d’usure.
Pourtant les seniors ont des atouts à faire valoir et des solutions alternatives pour emprunter existent.
Les obstacles à l’emprunt pour les seniors
À partir de 60 ou 65 ans, que l’on soit encore actif ou déjà retraité, il existe quelques freins identifiables à l’emprunt immobilier.
► L’âge
Les banquiers et autres organismes de crédit imposent souvent un âge limite de remboursement à 75 ans pour un prêt s’étalant sur dix à quinze ans et induisant des échéances plus élevées que pour un crédit plus long, en contradiction avec l’allongement de l’espérance de vie.
À cela s’ajoute une baisse objective des revenus des seniors à la retraite.
► Une santé déclinante
Avec l’âge, la santé peut se dégrader entraînant le risque de défaillance de l’emprunteur.
La conséquence est le coût élevé de l’assurance emprunteur (décès-invalidité), allant de 25 à 300 % du tarif de base avec son cortège de questionnaires et examens médicaux des plus intrusifs. Et gare aux sanctions juridiques en cas d’oubli de déclarations (caducité de l’assurance, pénalités….). Le taux d’assurance grimpe donc de 0,60 à 1,96 % et vient s’ajouter aux taux de l’emprunt pour aboutir souvent à un TEG supérieur à l’usure et dans ce cas l’emprunt est refusé.
► Une couverture de contrat groupe chère et limitée
Outre le taux élevé des contrats d’assurance-groupe de banques, vient s’ajouter une limite à 70 ans pour la garantie.
Les solutions pour un emprunt immobilier senior
Des solutions existent cependant pour réaliser un emprunt immobilier après 60 ans mais avant de les découvrir, rappelons que les personnes âgées ont des atouts à faire valoir auprès de leur banquier.
Les seniors offrent la stabilité et la pérennité de leurs revenus, exclusive du risque de chômage. Ils ont par ailleurs souvent déjà constitué un patrimoine et une épargne, permettant un apport conséquent ou une garantie non négligeable.
► Le prêt viager hypothécaire
Avec ce montage, le prêt sollicité est remboursable in fine, au décès de l’emprunteur senior, lequel hypothèque un bien qu’il possède déjà. Le montant du prêt dépendra de la valeur du bien hypothéqué. Au décès du bénéficiaire, les héritiers remboursent le capital et les intérêts et, à défaut, le bien est vendu aux enchères par la banque. S’il subsiste un reliquat, il est reversé aux héritiers.
► La délégation d’assurance
Pour obtenir une assurance emprunteur à un coût raisonnable, il est possible de recourir à la délégation d’assurance en s’adressant à des assureurs spécialisés et non à l’assurance groupe de la banque prêteuse. Le taux sera plus faible et l’économie significative. Il est conseillé, le cas échéant, d’assurer le conjoint en meilleure santé et plus jeune. Avec cette formule, le TEG reste dans des limites acceptables.
► La caution d’un proche
Lorsque cela est possible, on peut toujours solliciter la caution d’un proche pour garantir l’emprunt.
► Le nantissement d’un placement
Il est fréquent que les seniors disposent d’une épargne. Pourquoi ne pas la nantir et l’apporter en garantie à la banque, du prêt sollicité ? Ce peut être une assurance-vie, un compte-titres, des parts sociales, un livret….
► Le recours à la convention AERAS
Si votre état de santé de candidat à l’emprunt représente un obstacle majeur au niveau de l’assurance (risque aggravé) et si le projet est inférieur ou égal à 320 000 € vous pouvez recourir à la convention AERAS qui a été élaborée par l’ensemble des banques et assureurs proposant une assurance emprunteur.
Autre condition : Le prêt doit être remboursable jusqu’à vos 70 ans
Vous en demanderez le bénéfice à votre banquier. Vous bénéficiez également de deux examens de votre dossier et d’une commission de médiation en cas de premier refus.
Source : https://www.bonjoursenior.fr/actualites/emprunter-apres-65-ans
